獨家 物流地產:“餡餅”的滋味

物流地產由于政策利好頻出、市場需求旺盛、回報收益可觀等一系列“光環”，引得各路資本趨之若鶩

《瞭望東方周刊》記者單素敏/北京報道

2015 年 11 月 13 日，貴州省龍里縣快遞物流園的工人在分揀快件

2012年以來，中國房地產行業，無論是住宅還是購物中心、酒店、寫字樓等商業物業的發展，幾乎均陷入了供應過剩、庫存高企的疲軟狀態。物流地產卻由于政策利好頻出、市場需求旺盛、回報收益可觀等一系列“光環”，引得各路資本趨之若鶩。

除了不斷加大投資力度的專業物流地產商，電子商務企業、物流公司、快遞公司也在積極布局，萬科、綠地、富力等傳統房地產開發商更是跨界而來，把物流地產當成企業多元化戰略的重要投資方向。

物流地產被描繪成了不動產領域一塊新鮮的、巨大的“餡餅”，一時間，搶食者眾。但是，作為專業性很強的工業地產范疇下的一個特殊領域，這塊“餡餅”并非人人可得。

新藍海

“中國物流設施，尤其是高標準倉庫的供不應求是目前各物流地產開發主體躍躍欲試的原動力?！敝袊锪鞑邉澭芯吭焊痹洪L李芏巍在接受《瞭望東方周刊》采訪時分析稱。

世邦魏理仕發布的《中國物流地產投資發展報告》顯示，截至2015年上半年，中國通用倉儲面積總計8.6億平方米，不足美國的一半。其中在華9家主要物流開發商非自用高標準物流倉儲設施存量累計僅約2000萬平方米，折合人均面積不到0.015平方米。相比之下，美國高標準物流設施總存量約為3.7億平方米，人均面積達1.17平方米，中國不足美國的2%。

但從需求方面來看，在中國，高度依賴物流的電商增長迅猛，2014年全年全國網絡零售市場交易規模占社會消費品零售總額的10.6%，遠高于美國同期6.4%。2015年上半年，中國的這一比例已經達到11.4%。

戴德梁行、仲量聯行等機構的各類調查報告均顯示，環渤海、長三角、珠三角等經濟發達地區和交通樞紐城市，已經出現物流倉儲“一庫難求”的局面。由于供應緊俏，全國整體優質倉儲物業的平均租金也在一路攀升。

以深圳為例，仲量聯行的統計數據顯示，2015年二季度全市非保稅倉庫空置率僅2.9%、保稅倉空置率為8.8%，相應的月租金分別為每平方米37.4元和39.6元。第三季度，非保稅倉空置率繼續下降至2.3%，保稅倉空置率跌至4.7%，非保稅倉租金未變，但保稅倉庫的租金環比上漲了2%。相似的情況，在廣州、南京、上海等地的物流地產市場同樣存在。

不過，最能打動投資者也最直觀的數據，還是投資回報率。

世邦魏理仕2014年的一份報告顯示，2008~2013年間，北京和上海的高檔住宅投資回報率分別為2.6%和3%，購物中心的投資回報率分別為5%和4.5%，寫字樓的投資回報率分別為4.8%和4.5%，而物流設施的投資回報率則分別為6.5%和6.7%，優質物流設施則達到8%以上。近兩年，物流地產的收益水平和優勢仍在進一步放大。

另一方面，政策支持力度也在逐步加大。

早在2012年1月，財政部、國家稅務總局曾聯合發布《關于物流企業大宗商品倉儲設施用地城鎮土地使用稅政策的通知》，規定自2012年1月1日起至2014年12月31日止，對符合一定條件的大宗商品倉儲設施用地土地使用稅減半征收；2014年10月，，以下簡稱《中長期發展規劃》）中也明確提出，“加大土地等政策支持力度，著力降低物流成本?！?/span>

“此外，國家支持電子商務、促進消費升級、一帶一路等政策出臺，所有與之相關的基礎設施建設需求幾乎都指向了物流地產?！眻@區中國聯合創始人宋振慶向《瞭望東方周刊》分析指出。

“綜合各方面因素考量，中國物流地產市場是無可爭議的藍海?！彼握駪c認為。

誰領跑

面對近兩三年來蜂擁而至的競爭者，嘉民集團中國區運營總經理黃煒卻顯得頗為淡定。

“外資企業的先發優勢不是那么容易被打破的，至少在兩三年內，新進入者還不足以與老玩家形成正面競爭的關系?！彼诮邮堋恫t望東方周刊》采訪時說。

這樣的判斷在物流地產行業內已有共識。

從2003年美國物流地產開發商普洛斯第一次將“物流地產”的概念帶入中國之后，12年來，國內物流地產市場就一直處于“八國聯軍”壟斷的格局。

截至目前，來自美國的普洛斯、安博置業有限公司、蓋世理集團，來自澳大利亞的嘉民集團，新加坡豐樹集團，意大利維龍投資公司等少數幾家外資企業，占據了中國物流地產80%以上的市場份額，其中普洛斯一家的市場占有率就達到了60%。

“新興電子商務企業和物流企業對現代化物流倉儲需求和消費的增加，一定會形成物流地產的巨大市場，這個發展過程發達國家提前經歷過。所以，外資抓住了中國加入WTO之后放開物流領域的機會，成為最早一批行業掘金者?！秉S煒對本刊記者分析。

在普洛斯撬開中國物流地產市場大門之后，本土企業沒能及時跟進，除了戰略眼光方面的局限，更主要的原因還在于資金方面的限制。

“國內融資渠道一直以來是不通暢的，對于很多中資企業來說，找不到便宜的資金來支持物流地產開發，沒有辦法迅速形成規模?！贝鞯铝盒泄I與物流地產部主管蘇智淵告訴《瞭望東方周刊》。

綠野資本的一份公開資料透露，物流地產項目通常是在10萬平方米左右的規模，標準國際化單層倉庫建設成本每平方米達1800元，雙層庫成本為2400~2500元。

“開發投入高、回報周期長，要在激烈的競爭中實現快速擴張，必須有低成本的長線資金支持?！崩钴段》治龇Q。

“在國外，很多企業愿意為這種回報比較長、比較穩定的物流地產進行投資，比如嘉民80%以上的資金是來源于養老金，這是我們進軍中國的保障和基礎?！秉S煒說。

而宋振慶對本刊記者介紹，“這些海外資金成本極低，像普洛斯背后動輒5~7年的養老基金和社?；?，只要求2%~3%的利率就可以。但是反觀國內，你發一個信托基金，沒有10%以上的回報率，誰給你??？”

搜狐財經2014年7月發布的一份關于“國內各融資渠道資金成本比較”的數據也顯示，加上各種費用和其他隱性成本，銀行貸款年利率為8%~12%、信托公司為13%~20%、股市委托貸款為15%、私募基金高達24%。因此，如果指望銀行、股市、信托基金，國內物流地產商可能連利息都賺不出來。

2015 年 9 月 23 日，商戶 在河北省高碑店市新發地農產品物流園招商展示中心參觀

怎么玩

2015年以來，《公司債券發行與交易管理辦法》頒布、不動產資產證券化步伐加快、 降息降準等一系列政策相繼出臺 ， 國內企業融資難的問題正在得到緩解。

“很多海外資本經歷了住宅、商業地產投資過熱的階段，開始轉向物流地產或者工業地產，他們很愿意跟國內的一些物流地產開發商合作?！碧K智淵說。近兩年來，越來越多的中資企業受到海外資金的青睞，物流地產成為產業與資本對接最順暢的領域之一。

例如，萬科2015年6月成立物流地產公司，與全球最大的另類資產管理機構之一的美國黑石集團共同開發物流地產項目；民營物流地產開發商上海易商，2014年5月獲得了荷蘭最大的養老基金資產管理公司6.5億美元資金；2003年就進入工業及物流地產行業的上海宇培集團，2013年、2014年則先后獲得美國凱雷集團與湯森集團2億美元，RRJ資本及新加坡獅誠控股國際管理的投資機構2.5億美元的融資。

“融資渠道一旦被打通，國內物流地產商的發展速度就會加倍?！碧K智淵判斷。實際上，中國物流地產領路人普洛斯的飛速擴張，主要靠的就是高效的資金杠桿運作。

據宋振慶對本刊記者介紹，“普洛斯物流地產項目的基本運作流程是，地產開發部門先選址、拿地、開發，項目建成后將其轉交給物業管理部門。當出租率達到90%以上、租金回報率達到7%以上的穩定運營狀態，其基金管理部門會把這個成熟物業裝入物流地產基金，然后通過海外資金出售變現，再把現金流投入國內、開發新產品?！?/span>

“物流地產的投資回報周期一般在10年左右，通過物流基金運作，可以提前兌現物業銷售收入和開發利潤，將回報周期縮短到2~3年?！彼握駪c說。

這種教科書式的運營模式，讓普洛斯收獲了大批追隨者，國內企業無論是專注物流地產的易商、宇培，還是新殺進來的萬科，都以普洛斯為學習范本。

但也有不愿具名的業內人士對《瞭望東方周刊》指出，很多國內的企業只看到了普洛斯花最小的力氣賺最多的錢，卻并不知道背后的原因?！八阅軌蛭蟀褍炠|的國際基金投資，是因為其擁有很好的資產包，即它的物流地產項目能夠帶來穩定的收益?！?/span>

而這樣的項目，靠的是企業獨到的選址眼光、優質的客戶和優秀的運營團隊。

據黃煒介紹，嘉民進入中國10年，如今已形成全國接近200萬平方米的物流設施網絡，每年還有70萬平方米在開發，持續合作的國內客戶也已經達到約60個?！叭绻麤]有日積月累的資產和品牌，沒有基金會理你?！秉S煒說。

難在哪

“直接決定物流地產的因素有三個核心內容，除了融資渠道，還有土地和運營能力?！碧K智淵告訴本刊記者。融資的門檻在下降，但新進入者們面對的最大難題是人才欠缺及專業運營能力不足。

物流地產項目的運作，從產業定位、工程建設到后期招商、客戶管理等各個環節，都需要專業團隊來操作。而中國的物流地產行業發展了12年，相關人才基本上集中在幾個外資企業。

“房地產企業在物流地產領域最大的優勢在于，其住宅項目遍布全國，每個地方的團隊都跟政府有現成關系，拿地相對容易?！碧K智淵說。

“萬科在長沙因為盤活了一個爛尾很久的項目，當地政府很高興，給了他一塊物流用地?！彼握駪c透露。

不過，隨著地方政府收緊土地出讓條件，土地資源已經開始成為制約物流地產企業發展的重要因素。

據了解，由于中國物流用地視同工業用地，政府希望以相對便宜的地價吸引實體企業投資貢獻稅收，但物流地產項目主要收入來源是租金，對GDP的貢獻只有5%的營業稅。2012年開始地方政府開始全面收緊物流類的土地供給，很多地方已經基本不供物流用地，即便是供地，條件也極為苛刻。

“地方政府與企業簽署投資協議的時候，會要求企業承諾貢獻一定的稅收。如果投產之后達不到，需要以現金的形式補上?！碧K智淵介紹，“如今在有些三四線城市，地方政府甚至都要求物流地產用地每年每畝的稅收在20萬元以上，但實際上能做到10萬元就不錯了。所以在這種條件下，很多物流項目因為風險太高，完全沒辦法拿地?！?/span>

挖掘存量市場已經成為政府與物流地產開發商們努力的方向。

“實際上從總量來看，中國物流倉儲面積不算太少，但其中很大部分是不符合規范、不能滿足現代物流需求的低端倉、農民倉，對這些倉庫進行改造也可以補充大量的市場供給?！秉S煒說。

然而，這并不容易。據蘇智淵介紹，“大部分低端倉庫掌握在一些非活躍性客戶手中，包括大量傳統國營企業、蔬菜公司、建材公司等等，基本都是政府劃撥，不容易動?！?/span>

怎么解

解決物流供地難題，政府已經作了一系列探索?！段锪鳂I中長期發展規劃》中明確提出，積極支持利用工業企業舊廠房、倉庫和存量土地資源建設物流設施或者提供物流服務，涉及原劃撥土地使用權轉讓或者租賃的，應按規定辦理土地有償使用手續。

企業則更早關注到了存量市場。

據本刊記者了解，一些外資物流地產企業的做法是，收購一些破產的廠房資產、并購物業，既解決政府沒錢收購的難題，也擴充企業的資產。

土地正在變得稀缺，如普洛斯這樣的外資巨頭為解決土地資源限制，也采用與擁有土地儲備的國有企業合作實現“曲線救國”。而隨著城鎮化進程的加速，一些在熱點區域如上海周邊的昆山、北京周邊的廊坊等地拿到土地資源的企業，在宋振慶看來，不乏等待土地變性、坐收增值收益的“二道販子”。

李芏巍也認為，“變現土地是最低端的物流地產運營模式，但現實中有很多物流倉儲設施甚至未開建就直接賣地，這在一定程度上造成了物流地產的混亂?！?/span>

不過“混亂”似乎是任何一個迅速“爆紅”的行業常態，也是行業洗牌、競爭過程中的必經階段。

在物流地產領域，后來者追尋前人的腳步，而走在最前面的，如普洛斯已經不再滿足于僅做“二房東”，開始致力于做物流綜合解決方案提供商。

而專注于物流地產投資開發管理的嘉民，面對“抄圖紙”的競爭者的態度是，“也許正好可以減少嘉民收購他們之后的麻煩?！?/span>