房地產稅務籌劃之——股權交易能節稅,是餡餅還是陷阱?

首先先用表格來了解一下產權交易及股權交易需要繳納哪些稅：

故事情節：土豪公司是李土豪投資1億元設立的，持股100%，土豪公司用這1億元買了一塊地后公司沒有經營任何業務。10年后地塊升值到10億。莊大款看中了土豪公司的這塊土地，投資10億成立了大款公司跟土豪公司談判買地。

李土豪知道直接賣地要交很多稅，就提出土地買賣要籌劃為股權買賣，將土豪公司賣給莊大款。為規避100%股權轉讓視同轉讓土地交土地增值稅的稅法規定，設計為先轉土豪公司的90%股權給莊大款，過一段時間再轉剩余的10%股權，合計就是地塊的交易價10億，雙方各自需要繳納的稅費如下：

李土豪應繳稅費合計18,050.00萬元，加上當初買地花費的1億元，李土豪在這個買賣中獲利71,950.00萬元。

而莊大款的大款公司僅需要支付50萬元的印花稅就獲得土豪公司的100%股權。

接下來我們來算一下如果進行產權轉讓，李土豪跟莊大款的大款公司各自需要交納多少稅？

土豪公司辦理產權轉讓將土地過戶給大款公司需要支付63,890.88萬元的稅費，加上當初買地花費的1億元，土豪公司在買賣中獲利26,109.12萬元。李土豪只需要再繳納20%的個人所得稅5,221.82萬元，就可以獲得20,887.30萬元回家養老了。

莊大款的大款公司則需要繳納3,050.00萬元的交易稅費辦理產權過戶。

上述兩種交易方式，股權轉讓雙方繳納稅費合計18,100.00萬元，產權轉讓雙方繳納的稅費72,162.70萬元，股權轉讓籌劃節稅54,062.70萬元，進行股權轉讓真是太劃算了！

故事續集：

又過了N 年，大款公司買入土地后也是啥事沒干，土地又漲價了，漲到15億了。莊大款心想要賺錢了，也給自己籌劃一下賣掉，此時他該選擇哪種方式進行交易呢？

假設進行產權交易，莊大款的土豪公司要承擔10億的稅，加上N年前購買土豪公司股權支付的100,050.00萬元，大款公司土地賣15億還虧了。

若選擇股權交易，大款公司需繳納企業所得稅及印花稅合計12,556.25萬元，加上N年前購買土豪公司股權支付的100,050.00萬元，大款公司可以賺37,393.75萬元。

那么問題來了，莊大款能否在市場上找到完美的接盤俠進行股權轉讓呢？?

故事點評：為什么土地從10漲價到15億的增值部分還不夠繳納產權交易的稅費成本呢？是因為在購入土地時李土豪節約的稅負轉移到了莊大款身上，而且土地增值額增加更是加大了前次交易轉移的企業所得稅、增值稅及土地增值稅。股權轉讓和產權轉讓相比，股權轉讓不征流轉稅，同時由于資產的權屬沒有發生轉移仍然在土豪公司名下，也不需要征土地增值稅。因此，以股權轉讓方式轉讓資產，對于業主來說確實可以節約流轉稅、土地增值稅的。比如本故事，莊大款的10億是給了李土豪，但是并不會反映在土豪公司的土地成本上，土豪公司的土地成本還是1億而不是10億。

N年后土豪公司無論是想要出售土地還是開發土地，在計算企業所得稅、增值稅、土地增值稅的扣除成本仍然是1億而不是10億。所以股權轉讓時的不征稅，實質上是遞延到將來土地開發或產權轉讓時再一并征收，現在土豪公司的股東是大款公司，大款公司就需要為上一次交易遞延節約的稅費買單，它的股東莊大款就是名副其實的接盤俠。

在營改增之前，土地交易的流轉稅是營業稅，改變股權交易確實可以節約營業稅，且營業稅沒有遞延的后遺癥。但營改增后，土地交易的流轉稅是增值稅了，就有了增值稅遞延的征收的后遺問題，到將來土地進行開發或進行產權轉讓時一并繳納。