地王流拍,地王窩是“餡餅”還是“陷阱”
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樓主
2021-08-18 12:36:39
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龍湖副CBD拍出地王從來不令人意外，意外的是，準地王再次流拍。
10月14日上午，鄭東新區龍湖副CBD、鄭東新區CBD、鄭東新區龍子湖高校區三區交界處兩宗土地在鄭州市國土資源網上掛牌交易，其中鄭政東出〔2015〕12號經過10輪的報價，最終有效報價14.9021億元未達到報的底價而導致流拍，鄭政東出〔2015〕11號經過61輪的激烈競爭，最終以12.642億元被亞新集團旗下子公司鄭州茉莉公館置業有限公司摘得——這是亞新的子公司。值得關注的是，鄭政東出〔2015〕12號在經過10輪競爭，競買人56316722報出149021萬元后，系統突然顯示“最終有效報價未達到報的底價”而彈出流拍，致使交易中斷，此時報價已高出起始價9000萬元。算上今天這一次，鄭州“地王”已經是第二次地王流拍。今年6月份的時候，鄭州土地網拍也曾出現過一次故障中斷，鄭政東出(2015)7號地在國土資源網經過27輪競價，4家競拍者將土地總價格推至14.69億元時，交易系統突然中止，隨后，鄭州市國土資源局緊急通知，稱網拍系統遇到故障，6月9日上午10點恢復限時競價。事后相關工作人員稱，初步懷疑是遭遇外部攻擊，已經報案，并對故障進行了排除，對系統進行了及時維護。外界將此事稱為鄭州土地拍賣史上的“烏龍門”事件。一次是技術原因的“烏龍門”，一次是政策性的“最終有效報價未達到報的底價”，兩次土地流拍，再聯想此前鄭州土地交易的接連底價成交，不得不讓人猜測背后的原因。近有思達藍堡灣之困，外有全國各地地王撂荒新聞不斷傳來，在加上接連的地王流拍，不禁要問那些爭搶拍地的開發商們一句：地王窩里拿地，到底是樹碑立傳揚名立萬的“餡餅”？還是一著不慎滿盤皆輸的“陷阱”？熙熙攘攘，利來利往，無論是今天拿到底的亞新，還是此前拿地的永威、正弘，每畝單價已經超過1500萬元，基本上的投資總額都要求是10個億以上，今天流拍的地塊更是要求超過17億元，這對于企業的財力要求很高，參與開發的企業要面臨巨大的資金成本壓力。這么大的投入，有多大的利潤呢？一位曾經跟永威競爭地王的開發商負責人告訴筆者，當時他們出價在1500萬元/畝的時候，整個項目測算的利潤率只有6%左右，所以他們放棄了與永威的爭奪。這是一線開發商的測算結果，那么無論是正弘、永威還是亞新，能不能把利潤空間做的更大？我估計這個很難。地王貴，房子應該更貴，每畝1500萬左右，樓面價大約1.5萬元/平方米，雖然和北上廣深等一線城市沒法兒比，但是在中西部地區也算是不便宜了。據測算，這些地塊再加上建安成本、配套成本以及稅費，這塊地王上的房子，每平方米在4萬元左右。在整個地王板塊容積率低，產品以別墅、高端洋房為主產品體系里，房屋總價要跨越到“千萬級”。毫無疑問，這樣的單價、總價，對于客戶的資金實力要求是非常高的。這樣的價格，市場接受度有多高呢？對于開發商的開發水平要求有多高呢？這些答案都是未知數。一個現實的難題，一股腦的扎堆地王窩，區域前景和認可度當然不需要擔心，但是隨著供應量的擴大，整個鄭州市有沒有如此基數的高端置業者呢？上面提到，地王窩大批土地接連高價出讓，在推向市場之后，勢必要面對的就是高端客戶群體基數的問題。很多人說，河南和鄭州的有錢人多著呢，根本不用怕！我就呵呵了。大家對于未來的預測，往往都是基于過往經驗的判定，也就是說大環境不能有劇烈變化?？涩F實呢？中國經濟增速持續下滑，而且呈加速狀態，保守的預計，至少要過5年的苦日子，企業和經濟實體的日子都難過了，高消費群體難道不會縮減嗎？經濟學有“流動性陷阱”的說法，當經濟下行和蕭條的時候，居民自發性的投資和消費大大減少，中國目前正處在這樣困境之中，無論對于要買房的個人投資者，還是投入大量資金高價拿地開發商們而言，都有些“生不逢時”。其實，在此前，不少地產大鱷都說了經濟冬天已經來臨，恒隆地產陳啟宗，萬達王健林都表態要謹慎拿地，不知道鄭州房企為什么這么財大氣粗？龍湖地王窩的抬價有個明顯的特征，那就是“政府做局，請君入甕”，好聽點兒說就是，種好梧桐樹，引來金鳳凰。君不見，龍湖地區最早的幾個地王背后或多或少都有著政府參與的影子，甚至是國資出面拿地，政府抬價意圖明顯。然后開發商們都來了，高價拿了地，一方面要求開發企業要有相應的開發水平，有足夠的技術儲備和產業鏈條，做出對得起這塊地的好產品，符合這樣的高價；另一方面，低價這么高，成本那么高，留給開發商的騰挪空間十分有限，這種進退維谷的局面，一不小心就可能成為“夾板氣”，讓拿地的老板們受個夠。
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