雄安啟動,北京利空?雄安土著解讀一線真相!

土著帶你逛雄安

是的沒錯，我是一名雄安土著。老家容城縣。

先給大家放一張照片。

生銹的鋼筋，野蠻生長的雜草，連同下面的土地，是我們村東頭老張家的宅基地。

2017年初，老張家拆掉老宅準備翻蓋新宅，沒成想新房地基剛建一半，村里的老支書就找上門，說縣里下了管控通知，要暫停一切建筑活動。

當時，還是三月份，還沒到愚人節呢。

時間回到2015年初，我聽到保定市可能成為“副都”的消息，遂想在保定買一套房子。結果一個月的時間保定房價從“3000沒人要”到“6000沒有房”，我只能轉而看我們縣城的房子。

容城縣宇邦地產的領秀城小區是我進的第一家售樓處。當時銷售說旁邊馬上要興建“惠友商場”，以后就是縣城中心，所以賣全縣最貴3300元一平！我當時覺得太貴啦！沒有買。

2017年4月1日，新區宣布成立，舉國沸騰，雄安更是燒開了鍋！大量外地車涌入這三個小縣城，據說有不少后備箱裝著滿滿的現金。

相比創業，人們更覺得買房子致富更快。只可惜，新區實行房地產管控，當天晚上大部分售樓處全部被關停，于是人們轉而涌向各個小區圍追堵截，逢人就問：賣房嗎？不能過戶不要緊，咱們先簽合同！100平米是吧？300萬現金拿去！

城里這樣，我們村里邊也沒閑著??！周末放假回家，前院的劉叔叔拉我到一旁神秘兮兮的說，你知道嗎？咱們村馬上要拆啦！按戶口每人給50萬現金，70平房子……

一時間這真是，炒房客擠滿了地，謠言飛上了天，原本寧靜的三縣成了忙碌的蜂巢一般，異常喧囂浮躁。沒過多久，領導說，一切等總規劃，規劃出之前，要管控！戶籍管控，房地產管控，高污染管控！

管控把人們浮起來的心壓了下來。

2017年夏天，承接我縣城房子裝修的，是我老家后院的小剛哥。

這是裝修好的客廳，，商店售價500元，小剛哥給我的報價卻是800元，我后來知道了也沒有去找他理論，管控后他們的裝修隊一直沒什么活計，大家都不容易。

這是我朋友位于安新縣的銅棒廠車間。因為環保達標，廠子目前還開著，而其他安新縣的鞋廠，容城縣的服裝染廠，雄縣的塑料廠就沒這么幸運了，全部管控關停！大批本地工人另謀生路，也有少數人做著拆遷夢，一直賦閑在家。

這是百度“雄安新區吧”里，本地土著有的在憧憬，有的在訴苦。

這里是讓北京東二環也黯然的雄安“央企大街”——奧威路。

雨后春筍般出現國字頭的招牌，讓容城縣奧威路“金光閃閃”，房屋租金也水漲船高。租房市場的紅利讓少量本地人嘗到了甜頭，但也讓不少商鋪因為付不起租金而關門。

我是一名雄安土著。在眾人眼里，土著=土豪。我家的院墻被抹上了隱形的拆字，誠然，土著的未來無限美好，但在當下其實土著也有土著的煩惱。

雄安成立，已近一年。雄安管控，也近一年。一年里，本地人從最初的“中彩票般狂喜”逐漸變得焦慮起來：新區往后這么高端，我們以后能干啥？網友調侃說“吉祥三寶”唄——保安，保姆，保潔！

試問，如果沒有新區呢？土著的生活是什么樣的？

因為產業低端，淺層地表水污染嚴重，人們需要向幾百米的深層地下抽取生活用水。

因為工業排放和冬季取暖用煤，最近幾年一到冬天就很少看見太陽。

因為資源有限和重視程度，三縣的教育醫療問題日益突出。

……

借此機會對我的父老鄉親們說，無論現在管控多嚴厲他不會一直管控下去，與其坐等餡餅不如主動出擊！無論以后拆遷分錢也好，不拆遷長期享受發展紅利也罷，人都得踏踏實實的，一步一個腳印的向前行，成天躺著吃喝那不是幸福，幸福是拼盡全力流汗奮斗出來的！

畢竟，新區已經成立了，雄安的未來正向我們走來，希望也正走來！

雄安引發的思考

雄安崛起的背后，是國家的產業升級和經濟轉型。

千年大計，國家大事。雄安新區肩負著重要的歷史責任和使命——科技創新→產業升級→經濟轉型。

在過去的三十多年，Made in china的中國經濟能夠高速發展，完全得益于我國低廉的勞動力，優惠的土地等社會資源，這使得我們中低端產業生產成本低，利潤可觀。但隨著人力，土地等成本的逐漸增加，對比泰國，越南等中南亞國家，我們這方面的優勢在逐漸喪失。所以我們要生產比以前更“高級”的產品，產業要升級！

舉個例子，現在我們的廠房里都是切木頭做火柴的機器，這些機器斷然是生產不出高端的ZIPPO打火機的，所以我們需要研發比中低端更高級的機器和技術，另一方面像中國高鐵這類高端制造的核心部分，大多是用中國市場換國外技術得來，升級迭代能力比較弱。

我們的科技亟待創新！

讓北京做就得了唄，干嘛大費周章的成立一個新區呢？

234567環！這些年北京一邊“攤大餅”，一邊強勢吸納周邊的人才及資源。人口膨脹，住房困難，交通擁堵，資源緊張等大城市病凸顯！疏解北京非首都功能，刻不容緩！

大領導當前“一號工程”——京津冀協同發展，目標是建立紐約/東京/倫敦那樣的世界級城市群。而當前京津冀的大部分人才，資源，產業卻全部在北京，所以協同發展的關鍵點就在于如何給北京“放血”——“抓住疏解北京非首都功能這個牛鼻子”。

在合適的位置設立一個非首都功能集中疏解承載地成為最好的選項。

雄安的官方定位是“建設綠色生態宜居新城區、創新驅動發展引領區、協調發展示范區、開放發展先行區”，最終成為“貫徹落實新發展理念的創新發展示范區”。“創新驅動”是關鍵詞。

雄安會利空北京嗎？

那么，雄安是要把北京所有的高精尖產業都要搬來雄安嗎？非也！

雄安新區的建立，絕不是遷都，也沒有行政副中心的定位，完全是大禹治水的“疏”。

大領導講，雄安不是工業集聚區，更不是傳統工業和房地產主導的集聚區，要吸納和集聚創新要素資源，通過科研院所和發展高端高新產業，打造一批高水平的創新創業載體，吸引高新技術企業集聚，建設集技術研發和轉移交易、成果孵化轉化、產城融合的創新引領區和綜合改革試驗區。

通俗講就是雄安只接收“高端創新”產業，具體是哪些產業呢？我覺得會具備以下特征：

1，用地需求大，在寸土寸金的北京批地愈發困難。

2，員工基數大，基層員工沒必要在北京，但中高層領導需要頻繁來北京交流的。

3，高端技術轉向量產民用技術，高新技術改造傳統行業。

近些年快速發展的航天航空、核工業、生物技術等高端創新產業，是最合適搬來雄安的。因為很多科研和工程工作需要大量基層研究人員；研究設備、實驗室、車間等，對土地需求大；同一個體系內的交流需求也很強。而這些行業的從業人員還有的特點：

1，對比IT碼農，明星藝人，平均收入并不高。

2，頗受政府重視，但北京高企的房價和學區房教育已經讓他們心理落差巨大，無心科研。

雄安“近乎白紙”的現狀和“不搞房地產，以政府主導的公租房為主，租購并舉”的政策，不正是量身打造么？

北京留下什么？我們看北京的定位是四個中心：、文化中心、國際交往中心、科技創新中心。理論上，除了這四個中心相關的產業會會留在北京，其余全部疏解出去！這幾天熱議的3月22日《北京人才引進管理辦法》緊扣北京的四大功能定位，加速這四類人才落戶，也佐證了這一觀點。

樓市有句老生常談：短期看政策，中期看土地，長期看人口。筆者一直認為，政策是依人口而定，土地是傍人口而建。歸根結底，影響樓市的因素就是人口、產業的分布聚集。

，文化，國際交往這三塊，絕不會有大量穩定的人口、產業聚集，倒是科技創新這塊很有希望。而北京市明確提出打造“三城一區”的科技創新中心：中關村科學城，未來科學城，懷柔科學城，亦莊經濟開發區，這三城一區無疑將人口產業新的聚集地，將成為北京樓市的下一個增長極。

具體則看好這些區位的商業辦公，有興趣的朋友可以研究一下2017年7月26日，，關鍵詞“商辦地產回歸承載業態的屬性”，通俗講就是，房子是用來住的，不能住的房子也要好好用起來。

有人問，以后二三環的房子怎么走？我反問，，教育、醫療資源向東發展，以“動批”為代表的人口大戶遷往外地，您家周圍也沒有了大型的商圈全是政府辦公的地方，還能怎么走呢？

未來雄安將如何與北京、環京聯動？

前文提到，北京只要“四個中心”，雄安只接收“高端創新”產業，其余疏解出來的功能去哪里？通州城市副中心會接收，以首都為核心的世界級城市群（即環京）會接收。

那么未來將如何聯動？

我們大膽暢想一下，分三步走：

第一步，培育人才和技術。北京是科技創新中心，憑借現有的優質教育資源和學術氛圍，不斷培育出國際先進的技術和人才，可惜技術越“高精尖”越是不容易轉化為民生科技，加之北京地域有限，母雞下好蛋了，急需一個“孵化器”。

第二步，孵小雞。兩個特點：1，時間長。2，需要持續穩定的溫度。也就是說雄安新區作為作為一個技術研發，成果轉化巨大的孵化器，將這些“高精尖”轉化為可以量產的民生科技和產業，需要長期穩定的資金輸入，所以你會看到“四大行入駐雄安，貸款審批權限更大”“英國注資雄安，打造全球金融科技城”這些新聞。這里面，北京的“國際交往中心”會起到重要作用。

蛋孵出來了，小雞在哪里養大呢？雄安起步區面積約100平方公里，中期200平方公里，并不是傳統工業聚集區，雄安新區的這些成果會反哺到城市副中心和環京的產業新城，在那里量產。

第三步，這些新興的產業最終變成了普世的可量產的產品，小雞長大了，賣給誰？怎么賣出去呢？

通過北京的國際交往中心，通過中國強大的高鐵網絡，通過包括首都二機場的機場群，通過天津濱海新區，唐山曹妃甸的國際港口，走向世界！

從新區房地產看未來

為了保障新區的資金用在“孵小雞”正確的地方，而不是炒地皮，炒房子，暫時凍結房地產市場，就尤為必要了。所以2017年對新區房地產史上最嚴格管控，禁止交易，周邊形成“環雄安”限購區域。

一堵一疏，方成大事。

提一個概念：弱商品化，降低房子投資屬性，提高居住屬性。

這兩年來，兩限房，共有產權房，限價房的大量建設，租購同權的提出與推進。特別是新區的成立之初，就確立了堅決不搞土地財政，不走房地產主導的城市發展老路的方向，建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉、以租為主的住房保障制度和供應體系。一旦成熟，是要向全國范圍推廣的。

弱商品化，我們可以看到房地產無限未來。

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